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    多个社交平台现“负首付”营销话术引争议

    1年前 | admin | 131次围观

    首付负1万元!没错,不需要首付还能再拿1万元。”5月25日,根据媒体公开报道,在部分社交平台上,一些房产中介销售广告如此描述。

    除了“不需要首付还能再拿1万元”,还可以“负首付50万元买房”。广东深圳一位中介人士在接受媒体采访时称,“房子评估价570万元,但是业主低价卖,卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子,还剩下50万元装修。”

    “‘负首付’明显是违规的,涉嫌骗贷买房现负首付,存在不小的法律风险。”数位受访者认为,所谓的“负首付”,并不会减轻购房者的压力,购房者该付的钱该还的钱终究是要付和还的,无非是时间早晚的问题,而且还会加重购房者后期的还贷压力。

    此外,银行在放贷额度充足的情况下,在实操中有意无意地做资产高评估价,而实际的市场价格已经降下来了,也间接导致“负首付”的出现。

    从“零首付”到“负首付”

    为吸引购房者的注意力,近年来,“零首付”购房的销售方式屡见不鲜。而在近日,多个社交平台出现了“负首付”的营销话术。

    如重庆市巴南区某房产中介在其朋友圈发布消息,一套83万元的精装房,首付4万元,放款后返现5万元,相当于客户还能倒拿1万元首付款。

    一则发布于4月22日的网帖显示,深圳罗湖一套520万元的房产可以贷款570万元,也就是说首付不仅不用“自己掏钱”,还可以从银行多贷走50万元。

    根据金融监管部门的规定,目前新房商业贷款首付比例是三成,公积金贷款首付比例为首套房90平方米(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%,90平方米以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。

    那么,“零首付”甚至“负首付”是如何做到的呢?

    据业内人士介绍,“负首付”与“零首付”“低首付”的操作方法类似,一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力,二是开发商通过做高合同价格,帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款,或银行贷款金额超过房产原价,“负首付”便“实现”了。

    在中原地产首席分析师张大伟看来,“负首付”并不是新事物,其背后的运作逻辑和“高评高贷”是一样的,所谓“高评”就是高值评估,“高贷”就是高额贷款,也叫作倒拿钱、零首付、低首付,是指银行评估价格比真实交易价格高,从而贷更多的款变相降低首付。

    他认为,“高评高贷”一直都有,但一般银行不敢做得太离谱,一般评估价都是实际成交价的90%,这样银行相对安全,“高评”其实就是做到持平,很少敢做到比实际成交价高的。负首付就直接做到了市场价的130%以上买房现负首付,相当于银行贷款比房价还高,这其实就是赤裸裸的贷款诈骗。

    据媒体报道,近期广东省惠州市多个楼盘为加快去化,推出力度颇大的折扣甚至零首付购房促销活动。为规范销售行为,惠州市惠阳区住房和城乡建设局于5月20日印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》,严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付等违规销售行为。

    明显违规,存在法律风险

    正所谓“一个巴掌拍不响”,仅有销售端的推进,还不足以让“负首付”落地。

    广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为“负首付”现象的出现还有银行在“配合”。他认为,一方面是银行想更多地放款,在资产荒、额度充足的情况下,依旧迷恋抵押物,在实操中有意无意地做高评估价,而实际的市场价格已经降下来了,导致了“负首付”。这时,应该合理调整银行评估的实时性。

    二是银行放贷着急,纵容经营贷高评。当下,银行不仅按揭额度充足,在支持中小微企业的政策导向下,经营贷的任务也重。于是,纵容客户存量房贷置换高评的经营贷,或客户先全款买房,再利用经营贷高评,获得更多贷款,导致“负首付”。

    三是去年以来,经营贷置换按揭是一个普遍现象,由于银行放贷压力大,商品房市场也比较低迷,金融监管睁眼闭眼,甚至愿意看到。但是,这种行为扰乱了市场信息,真实的房贷规模被低估,资金违规进入了楼市,中小微合理需求得不到满足,低利率的普惠政策被地产套利。

    “负首付”面临的法律风险不容忽视。北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣认为,“负首付”明显是违规的,存在不小的法律风险。

    首先,不论是“零首付”还是“负首付”,其实都不是真正意义上的“零”或“负”;其次,这种操作的房贷月供往往会提高一些,而且,房贷期限越长负担越大。做高合同价之后,购房人的贷款金额也比较高,月供相对来说也会提高。再次,这种本身就是违法违规,明令禁止的。最后,还存在被银行断贷、被监管部门处罚的可能性。若房产交付存在问题,购房者的风险就会更大。

    王玉臣表示,采用这种模式,往往需要签署“阴阳合同”。这种方式本身也是违法行为。一方面违反了商品房销售的相关规定,没有如实备案;另一方面,通过这种方式骗取高额贷款,违反了银行按揭贷款的相关规定,涉嫌骗贷,一经发现,银行不会进行放贷。即使已经放贷,往往也会直接解除按揭贷款合同,要求提前偿还全部贷款。

    “零首付”背后暗含了多重风险,这种违规行为也反映出当下楼市面临的困境。

    据易居研究院统计,2023年5月1日~22日,全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1199万平方米,环比4月1日~22日增速为-13%。

    一位地产业内人士在受访时表示,一个成熟的市场产品的价格是缓慢上涨的,而且上涨的时间比较长。但现实是市场经过2023年一季度快速热后起来后,又快速冷下去。目前的楼市状况就是快上快下后“躺在地板上”,这也能说明参与市场各方的心态波动是比较大的。

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